导读

在购房过程中,因买受人贷款办理的问题,导致商品房买卖合同解除的情况时有发生。但若买受人主张按照合同约定或者法律规定解除合同的,应当符合相应的条件规定。

近日,合肥市中级人民法院对肥东县人民法院关于一起房屋买卖合同一案作出的一审判决予以维持,认为买受人主张依据法定解除权或者合同约定要求解除商品房买卖合同的,应当符合相应的条件,在不符合的情况下,要求解除合同依据不足。

案情回顾

赵某购买了由某地产公司开发的位于肥东县某地段的公寓一间。双方于2019年11月9日签订《商品房买卖合同》,合同对于房屋的价款、面积、付款方式、付款时间、逾期的处理方式、交房的具体条件、合同解除的情况等作了详细约定。且于同日,双方签订补充协议,约定在买受人未按照合同约定付清全部房价款或者其他费用(包括逾期付款的违约金)的情形下,出卖人有权推迟交付房屋。

因赵某不能一次性全额交付首付款,故双方于2019年5月5日签订《首付分期付款协议》,约定首付款分三次付清以及每次要付的金额。

合同签订后,因赵某一直未能办理完成按揭手续,某地产公司也一直未将房屋交付给赵某。双方产生矛盾,经协商无果,赵某诉至肥东法院。

庭审经过

2020年8月3日,肥东法院对此案公开开庭进行了审理。庭审中,赵某陈述,某地产公司存在延迟交房的情形,且是因为该公司的缘故才导致其按揭贷款没有按时办理下来,地产公司存在违约行为,合同应当予以解除。

某地产公司则辩称,双方之间的房屋买卖合同关系合法有效,原告赵某无法定及约定的解除事由,因此无权要求解除购房合同。此外,赵某仅缴纳部分购房款,该公司有权推迟交付房屋。

审理结果

一审法院经审理认为,双方签订的《商品房买卖合同》中约定,买受人在一定期限内缴纳全部房款,出卖人在规定的时间内交付房屋,双方的义务有先后履行的顺序,现买受人赵某未能在合同约定的期限内办理银行按揭手续,致其未能及时缴纳全部房款,存在违约行为。某地产公司依据赵某缴款情况及补充协议的约定延迟交房的行为不违反法律的规定。

合同的法定解除应满足法律关于法定解除的条件,且双方签订的《商品房买卖合同》尚有继续履行的可能性。因此,对于赵某要求解除合同的诉请,肥东法院未予以支持。

一审判决后,赵某不服向合肥中院提起上诉。2020年12月18日,合肥中院作出判决,认为赵某至今未能办理银行按揭手续,未能及时缴纳全部房款,根据合同附件补充协议的约定,在赵某没有付清购房款的情况下某地产公司有权推迟交房,该公司据此延迟交房,并不违反双方约定及法律规定。且现有证据不能证明赵某无法办理贷款是由某地产公司造成或其他不可归责于合同双方的原因导致,赵某未按照合同约定办理银行按揭贷款,存在违约行为,其系违约方,不具备法定解除权。

法官说法

近年来,因商品房买卖产生的纠纷呈逐步增多的趋势,买受人和开放商在签订《商品房买卖合同》时通常都会明确约定,在满足一定条件下,买受人或开发商可以要求按照合同约定解除《商品房买卖合同》,或者双方可另行协商付款方式等,将合同继续履行下去,尽量减少损失。

《商品房买卖合同》解除还有一种方式,即在符合一定前提下,买受人或者开发商亦可以根据法律规定,向人民法院或者仲裁机构主张解除合同的权利。

依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

当《商品房买卖合同》的一方当事人确实存在违约行为,并且该行为已经满足合同约定的解除条件的,另一方当事人应当及时固定、收集证据,且双方要进行积极的协商,共同解决问题、化解矛盾。当一方当事人出现法律约定的解除条件或者不可抗力等因素时,在固定、收集证据之后,应在法定的期限内向人民法院或者仲裁机构主张解除合同的权利。